Gairebé totes les webs immobiliàries són la mateixa web. Una foto gran de la ciutat, un cercador connectat al llistat d'immobles, una foto teva i un formulari que diu «Contacta amb mi». Són intercanviables, i això és un problema, perquè el que vens de debò és just el contrari d'intercanviable.
Ara la part incòmoda: ningú no busca pisos a la teva web. Els busca a Idealista, a Fotocasa, a Habitaclia o al portal que li va recomanar un amic. La teva web no competeix amb ells i hauria de deixar d'intentar-ho. Competeix per una altra decisió, que es pren més tard i que prenen menys persones: a quin agent truco?
Això canvia el que hi ha d'haver a la pàgina.
Per a què serveix de debò la teva web
Quan algú arriba a la teva pròpia web, ha passat una de tres coses. Li van donar la teva targeta. Va veure el teu cartell en un balcó. O va buscar una cosa local i concreta i va resultar que tu la responies.
En tots tres casos ja sap que existeixen pisos. El que comprova és si ets la persona a qui confiar l'operació de diners més gran de la seva vida. Així que la web té una sola feina: que aquesta resposta quedi clara en uns vint segons.
Això vol dir que la primera pantalla ha de dir amb qui treballes i on, no «Troba la casa dels teus somnis». Una frase com «Compravenda d'habitatges al Barri Vell i a l'Eixample de Girona des del 2016» treballa més que qualsevol carrusel de fotos, perquè descarta qui no encaixa i tranquil·litza qui sí.
El llistat d'immobles: útil, però no és una estratègia
Et vendran com a peça central de la web el llistat d'immobles sincronitzat amb el teu programa de gestió. Hi té el seu lloc, però tingues clar què fa i què no fa.
El que fa: manté la gent una mica més a la teva pàgina i permet desar una cerca i tornar-hi.
El que no fa: posicionar. La fitxa d'un pis és gairebé idèntica a la web de cada agència que el comercialitza i a cada portal, canvia constantment, i a Google no li falten llocs on veure els mateixos anuncis. Basar la teva estratègia de cerca en fitxes copiades és construir en un terreny llogat i repetit.
Abans de signar res, comprova també què et permeten mostrar el teu programa i els acords de col·laboració amb altres agències, i quines dades han d'aparèixer a cada anunci. Això depèn de la teva agència i de la normativa de la teva comunitat autònoma, i canvia. Confirma-ho amb la teva agència o la teva associació professional, no amb algú que et vol vendre una web.
On són de debò les cerques
Les pàgines que porten visites a un agent són les que un llistat no pot generar: pàgines de barri i de preguntes escrites per algú que coneix la zona.
No «Pisos en venda al Barri Vell». Aquesta pàgina existeix deu mil vegades. En canvi:
- El que costa de debò viure en un barri, incloses les coses que ningú no posa en un anunci: l'aparcament, les escoles que queden a prop, el soroll de les terrasses un divendres a la nit.
- Què es va vendre l'últim trimestre en un grapat de carrers concrets, i què vol dir per a qui ha de decidir ara.
- Les preguntes que la gent escriu abans d'estar a punt: quant triga una venda, què ha de tenir preparat qui compra el seu primer habitatge, si convé vendre abans de comprar.
És una feina lenta i poc lluïda, i just per això gairebé cap agent no la fa, i just per això funciona. És la mateixa tàctica que fa funcionar la cerca local per a qualsevol negoci de serveis: parla d'un lloc amb detall de debò i les cerques arriben.
Captar contactes sense que sembli una trampa
La web immobiliària típica ho porta tot a un registre obligatori: veus tres pisos i després has de donar el teu telèfon. Capta contactes. També capta molts telèfons falsos i crema les persones que eren més a prop de trucar-te.
Funciona millor una escala. Una cosa valuosa sense barrera, una cosa amb una barrera lleugera i una manera evident de parlar amb una persona:
- Una guia del barri que tothom pot llegir, sense formulari.
- Una valoració de l'habitatge, o una nota de «per quant es va vendre al teu carrer», que demana un correu i arriba en un dia.
- El teu telèfon de debò, a la capçalera, que es pugui prémer, a totes les pàgines. I un botó de WhatsApp si és així com treballes.
Si algú està a punt per trucar, deixa'l trucar. El botó de trucar és l'element més valuós d'una web immobiliària i gairebé sempre està amagat dins d'un menú.
Els detalls que importen sense fer soroll
Velocitat amb dades mòbils. Les webs d'agents pesen molt: fotos grans, mapes, una bombolla de xat, l'script del llistat. Tot això va lent just quan es fa servir, que és en un mòbil, al carrer, davant d'un pis. El que l'enfonsa és el pes, i gairebé sempre la culpa és de les fotos.
Fotos reals teves, als carrers on vens. Una vista de la ciutat treta d'un banc d'imatges no diu res. Una foto teva en una cruïlla real de la teva zona diu l'única cosa que vol saber un comprador.
Opinions amb nom i barri. «Molt bon tracte, J. S.» sembla inventat. Demana permís a clients anteriors per fer servir el seu nom i el seu barri, i fes-los servir.
El teu propi domini i la teva pròpia web. Si la teva web viu sencera dins la plataforma d'una agència o d'una franquícia, comences de zero el dia que canvies d'agència. Tingues a nom teu el domini i els continguts, encara que el llistat vingui d'un servei que pagues cada mes.
De què depèn el preu
Una web d'agent que faci tot l'anterior no és un projecte car. El que mou la xifra és quantes pàgines de barri hi ha, si el llistat es connecta amb el teu programa de gestió, com es capten els contactes i quants idiomes necessites. Una web d'agència amb diverses fitxes d'agents, gestió d'immobles i dos o tres idiomes, per exemple català, castellà i anglès per a compradors de fora, surt més cara. Els meus preus són a la pàgina de preus.
El cost recurrent és el que la gent oblida: la connexió amb el llistat, l'allotjament i algú que mantingui al dia els continguts de barri. D'això va el que costa una web cada any. Una web adormida amb comentaris del mercat del 2023 a la portada és pitjor que no tenir web.
La prova per fer avui
Obre la teva web al mòbil. Cronometra quant trigues a poder prémer el teu número de telèfon. Després demana a un amic que no et conegui que llegeixi la primera pantalla i et digui en quins barris treballes.
Si vols veure com ho vaig plantejar per a una agent immobiliària de Łódź, a Polònia, és a les meves feines. I si vols una web així, escriu-me i el mateix dia laborable tens un preu tancat i una data.